Podział nieruchomości obciążonej służebnością gruntową

Nieruchomość, której jestem właścicielem, została przed laty obciążona na rzecz nieruchomości sąsiedniej służebnością gruntową. Chciałbym swoją nieruchomość podzielić na dwie mniejsze. Linia podziału nieruchomości ustalona byłaby w taki sposób, żeby po podziale służebność przebiegała tylko przez jedną nieruchomość. Czy po dokonaniu podziału w powyższy sposób, druga nieruchomość zostanie automatycznie zwolniona z obciążenia?

NIE. Podział nieruchomości w znaczeniu cywilnoprawnym polega na utworzeniu z jednej nieruchomości kilku innych nieruchomości, z których każda posiada własną księgę wieczystą. W razie takiego podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Dotyczy to nie tylko tych przypadków, gdy nieruchomość, która podlegała podziałowi, składała się z jednej działki geodezyjnej, ale także, gdy jedna nieruchomość obejmowała przed podziałem wiele działek geodezyjnych. W jednym z orzeczeń sąd wskazał, że jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością (por. postanowienie SN z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. akt I CSK 4549/23).

Niejednokrotnie zdarza się, że po dokonaniu wspomnianego podziału wykonywanie służebności będzie się ograniczać tylko do jednej lub kilku części (nieruchomości) powstałych na skutek podziału - np. z uwagi na to, że droga konieczna, której dotyczy służebność, po takim podziale przebiega tylko przez jedną nieruchomość. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej (na której służebność nie będzie już wykonywana) może żądać zwolnienia jej od służebności. Warto pamiętać również o tym, że jeśli w powyższej sytuacji nie ma możliwości zwolnienia nieruchomości powstałej na skutek podziału ze służebności, ale wskutek tego podziału sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.

Roszczenia o zwolnienie od służebności bądź o zmianę sposobu wykonywania służebności są rozpoznawane w postępowaniu procesowym. Właściciel nieruchomości obciążonej powinien udowodnić, że wskutek podziału nieruchomości wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej lub do kilku nieruchomości powstałych w wyniku takiego podziału. W razie uwzględnienia przez sąd roszczenia służebność wygasa z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. Jeżeli służebność była ujawniona w księdze wieczystej, wygasa ona dopiero z chwilą wykreślenia jej z księgi wieczystej. Prawomocne orzeczenie sądu stanowi podstawę wykreślenia służebności z księgi wieczystej.