Prawo do mieszkania na podstawie umowy dożywocia

Moja ciocia mieszka w lokalu, którym dysponuje na podstawie umowy dożywocia - zajmuje w nim jeden pokój. Umowę tę podpisała z moją mamą. Obecnie to ja jestem właścicielem wspomnianej nieruchomości, którą otrzymałem od mamy w drodze darowizny. Jakie uprawnienia przysługują cioci na podstawie umowy dożywocia? Czy mogę taką umowę rozwiązać, np. z uwagi bardzo trudne relacje z dożywotnikiem?

Treść umowy dożywocia kształtowana jest zarówno przez postanowienia w niej zawarte, jak i przez przepisy. Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Stanowi o tym art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Nabywca powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Czytelnik, jako nowy właściciel nieruchomości, musi pamiętać, że nabył ją ze stosownym obciążeniem, zatem musi respektować postanowienia umowy, którą jego mama podpisała z jego ciocią (dożywotnikiem). Dożywocie obciąża bowiem każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ponadto, w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca (tu: Czytelnik) ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.

Odnosząc się do pytania warto dodać, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości), rozwiązać umowę o dożywocie. Wypadek wyjątkowy zachodzi wówczas, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli po stronie nabywcy nieruchomości. Aby wypadek można uznać za wyjątkowy we wskazanym rozumieniu, trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy inne środki, takie jak zasądzenie zobowiązanych na wykonanie zaległego świadczenia lub zamiana świadczeń wynikających z dożywocia na rentę, nie zapewnią już dożywotnikowi dostatecznej ochrony.

Warto dodać, że jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Takie uprawnienie nie przysługuje drugiej stronie umowy (właścicielowi nieruchomości).