Gazeta Podatkowa nr 80 (1851) z dnia 7.10.2021
Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych
Planuję zakup nieruchomości. Wiem, że kluczowe jest zapoznanie się przed podpisaniem umowy z treścią księgi wieczystej. Dowiedziałem się jednak, że treść księgi wieczystej nie zawsze w pełni chroni nabywcę, tj. że mogą istnieć jakieś obciążenia na nieruchomości, nawet jeśli nie zostały wykazane w księdze. O co dokładnie chodzi?
Ochrona, o której wspomina Czytelnik, to tzw. rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych. Sprowadza się ona do tego, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Od tej zasady istnieją wyjątki. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizn) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Ponadto rękojmia ta nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, a także służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
4) służebnościom przesyłu.
Kwestię tę reguluje art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.). Co więcej, rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jeśli ma miejsce taka sytuacja, wówczas stanowi ona wskazówkę, że treść księgi wieczystej może nie obejmować wiarygodnych wiadomości o stanie prawnym nieruchomości. Dla potencjalnego nabywcy taka informacja jest niezwykle istotna. Powinien on dokładniej sprawdzić stan prawny nieruchomości zanim zdecyduje się na podpisanie stosownej umowy. Co ważne, nie wystarczy tylko analiza samej treści księgi wieczystej. Brak działania w tym przedmiocie i podpisanie umowy pomimo istnienia np. ostrzeżenia sprawia, że nabywca musi liczyć się przykładowo z tym, że dojdzie do nabycia nieruchomości z obciążeniami.
Podjęcie wspomnianych działań nie sprawia jednak, że rękojmia zacznie działać (i np. kupujący nabędzie nieruchomość bez obciążeń). Jeśli przeprowadził wnikliwą analizę sprawy, był świadom istnienia np. ostrzeżenia, a mimo to umowę podpisał, ponosi zawsze ryzyko nieskuteczności czynności rozporządzającej lub ryzyko nabycia obciążonej nieruchomości.
www.PrawnikRodzinny.pl - Nieruchomości i księgi wieczyste:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.PoradyPodatkowe.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
| ||||||||||||
|
||||||||||||