Definicja strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę

Sąsiad zamierza wybudować dom. Złożył stosowny wniosek do starostwa. Nie zostałem formalnie poinformowany o sprawie, mimo tego, że graniczę bezpośrednio z posesją sąsiada, na której ma zostać zrealizowana inwestycja. Czy z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo nie staję się automatycznie stroną postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę?

NIE. Niewątpliwie Prawo budowlane jest częścią szeroko pojętego Prawa administracyjnego. Z przepisów tego drugiego aktu prawnego rzeczywiście wynika, że stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Nie wszystkie jednak przepisy Prawa administracyjnego stosuje się do Prawa budowlanego. Tak jest m.in. w odniesieniu do definicji strony postępowania. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Tak stanowi art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2024 r. poz. 725).

Zgodnie z definicją ustawową, gdy mowa o obszarze oddziaływania obiektu, należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Przy ustalaniu kręgu stron na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego trzeba uwzględnić okoliczności związane z potencjalnym zagospodarowaniem i zabudową działek sąsiednich (obecnie tylko zabudową), gdy właściciele sąsiednich nieruchomości zgłoszą konkretne zastrzeżenia związane z własnymi planami inwestycyjnymi. W takich przypadkach zachodzi potrzeba dokonania wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich - a co za tym idzie - uwzględnienia zarówno istniejącej na tych działkach zabudowy, jak i możliwości ich zabudowy w przyszłości (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 7 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Rz 1921/23). Obszar oddziaływania obiektu budowlanego to także teren, gdzie uciążliwości związane z przedsięwzięciem mieszczą się w granicach norm określonych przez przepisy prawa. Przymiot strony w Prawie budowlanym nie jest zatem zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiednie przekracza ustalone w tym względzie normy, lecz z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości sąsiednich.

Zatem nie każdy sąsiad inwestora staje się stroną postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Nie jest wystarczające subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością, na której ma być realizowana inwestycja, że ma on interes prawny uzasadniający jego udział jako strony w postępowaniu administracyjnym w sprawie.