Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej

Właściciele nieruchomości samowolnie wybudowanych przynajmniej 20 lat temu mogą skorzystać z możliwości jej zalegalizowania w ramach tzw. procedury uproszczonej. W Polsce istnieje i jest użytkowanych szereg obiektów budowlanych samowolnie wybudowanych przed wieloma laty. Właściciele zwykle nie podejmują próby legalizacji samowolnie zrealizowanych obiektów budowlanych z obawy przed wysokimi opłatami legalizacyjnymi, a także obawiając się wydania przez organ nadzoru decyzji o rozbiórce. Uproszczona legalizacja wymaga co prawda przedłożenia m.in. opinii technicznej, ale jest zwolniona z opłat.

Kiedy mamy do czynienia z samowolą?

Samowola budowlana to budowa, która powstała lub powstaje bez uzyskania zgody na budowę, uprzedniego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu właściwego organu. Samowolą budowlaną może być też rozbudowa obiektu, przebudowa lub nielegalny remont. Samowolę budowlaną można zalegalizować. Czasami procedura ta jest uruchamiana z urzędu. Dzieje się tak, gdy nadzór budowlany wykryje samowolę w wyniku kontroli lub dowie się o niej w inny sposób (np. wskutek donosu). Jeśli to urząd wykrył samowolę, właściciel lub zarządca obiektu ma 30 dni na złożenie wniosku o legalizację od momentu otrzymania z urzędu decyzji o wstrzymaniu budowy. Procedurę legalizacyjną może też dobrowolnie uruchomić sam właściciel lub zarządca, w dowolnym terminie.

Od 2020 r. Prawo budowlane daje możliwość właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego w trybie uproszczonym. Art. 49f Prawa budowlanego stanowi, że w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia,

jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Takiej procedurze mogą podlegać również obiekty, których budowa została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r., tj. przed dniem wejścia w życie obowiązującego Prawa budowlanego, lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne na żądanie ich właściciela lub zarządcy. Przy czym jeśli taki wniosek nie zostanie złożony, to do tych samowoli budowlanych stosuje się przepisy obowiązujące w trakcie ich powstawania czyli przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. Organ nadzoru budowlanego z urzędu wszczyna postępowanie dotyczące samowoli budowlanej, ale dopiero na żądanie właściciela lub zarządcy może takie postępowanie prowadzić w trybie postępowania uproszczonego na podstawie art. 49f-49i Prawa budowlanego. Jeżeli takie żądanie do organu nie wpłynie, postępowanie wszczęte z urzędu będzie prowadzone w kierunku likwidacji samowoli budowlanej, to jest w istocie rozbiórki obiektu.

Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeśli przed 19 września 2020 r. dla samowoli budowlanej został wydany nakaz rozbiórki.

Przebieg procedury

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia (patrz ramka: Do dokumentów...). W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza przede wszystkim kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz czy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W przypadku stwierdzenia stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze postanowienia, bezzwłoczne zabezpieczenie obiektu budowlanego lub jego części oraz usunięcie stanu zagrożenia.

Do dokumentów legalizacyjnych należą:

-	oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
-	geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego,
-	ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
	•	nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
	•	pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje:

1) decyzję o legalizacji w przypadku, gdy:

a) dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z postanowieniem, o którym mowa w art. 49h ust. 2 Prawa budowlanego oraz

b) z ekspertyzy technicznej, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania,

2) decyzję o nakazie rozbiórki w przypadku:

a) nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym w postanowieniu terminie,

b) niewykonania, w wyznaczonym terminie postanowienia o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie,

c) gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie.

Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

"Ustawodawca, wprowadzając uproszczone postępowanie legalizacyjne, przyjął zatem, że skoro obiekt funkcjonował przez tak znaczny okres (co najmniej 20 lat), to postępowanie można ograniczyć do oceny prawa do dysponowania nieruchomością i zweryfikować stan techniczny budynku".

Wyrok WSA w Lublinie z dnia 16 lutego 2023 r., sygn. akt II SA/Lu 656/22

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)